| IVA - Il nuovo regime per l'attività edilizia |
martedì 31 gennaio 2012 |
| settore immobiliare la possibilità di separare le operazioni di cessioni di abitazioni esenti da quelle imponibili, ai sensi dell'articolo 36, comma 3, D.P.R. n. 633/1972.
Si tratta di una importante disposizione che consente di evitare il cosiddetto "doppio maleficio", in quanto, cedendo un'unità immobiliare in esenzione dell'imposta, è necessario non soltanto procedere alla rettifica della detrazione del tributo sui costi specifici sostenuti per la realizzazione della stessa, ma anche modificare parzialmente l'Iva che è stata detratta nell'anno o negli anni precedenti, sulla base del pro-rata di indetraibilità che la cessione esente determina.
Tuttavia la nuova opportunità impone che l'impresa trasferisca l'unità immobiliare dall'attività imponibile all'attività esente, mediante l'emissione di una vera e propria fattura (intestata a se stessa) al valore normale del bene così come previsto dall'articolo 14 del D.P.R. n. 633/1972.
Se il passaggio dell'abitazione dall'attività imponibile a quella esente avviene prima della scadenza del quinquennio dall'ultimazione dei lavori, l'operazione è assoggettata ad IVA, per cui è necessario emettere una fattura, con applicazione dell'aliquota IVA propria del bene sul "valore normale" dello stesso. In tale ipotesi, per la parte di attività di "costruzione e vendita imponibile", l'impresa avrà realizzato una "cessione ad IVA", senza alcuna conseguenza in termini di "rettifica della detrazione", né di pro-rata.
Diversamente, se il passaggio dell'abitazione tra le due attività (da imponibile ad esente) avviene dopo i 5 anni dall'ultimazione dei lavori, l'operazione è esente da IVA, per cui è necessario emettere una fattura in esenzione da imposta. In tale ipotesi, per la parte di attività di "costruzione e vendita imponibile", l'impresa avrà realizzato una "cessione esente ad IVA", come tale soggetta alla "rettifica della detrazione", di cui all'art.19-bis2, del D.P.R. n. 633/1972 - con restituzione dell'IVA detratta in sede di costruzione - senza però che tale operazione vada ad incidere sul "pro-rata generale". |
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